La trasformazione in atto nel mercato degli affitti brevi anche alla luce del nuovo Regolamento UE e dell’obbligo del CIN
Con la recente entrata in vigore del Regolamento UE 2024/1028 (20 maggio 2026) che traccia la strada per lo scambio stringente di dati tra piattaforme e Stati membri, il settore delle locazioni brevi sta completando la sua svolta verso una totale trasparenza. Anche se i dettagli tecnici per la trasmissione dei dati dei portali sono in via di definizione da parte del Governo, la direzione è ormai tracciata. In questo contesto normativo, l’idea che “basti avere una casa” per improvvisarsi host è diventata fuorviante e, soprattutto, rischiosa.
“Il primo passaggio non è operativo, ma valutativo e di conformità legale”, spiega Gaia Troisi, co-founder di Alcaeus, società italiana di property management con circa 300 strutture gestite a livello nazionale. “I proprietari devono capire se il proprio immobile possiede requisiti oggettivi per stare sul mercato senza incorrere in sanzioni”
Ecco i 10 fattori che rendono un immobile adatto agli affitti brevi
Una casa di famiglia rimasta vuota dopo una successione, un appartamento ereditato in una città in cui non si abita più, o un immobile troppo prezioso per essere venduto ma troppo complesso da gestire con un affitto tradizionale. Sono situazioni sempre più comuni in un paese come l’italia, caratterizzato da un patrimonio immobiliare privato diffuso e da una delle strutture demografiche più anziane d’Europa. Per aiutare i proprietari a orientarsi in questo mercato, Alcaeus ha individuato i 10 fattori chiave che determinano la reale idoneità di un immobile agli affitti brevi.
1. Posizione: la centralità non è sinonimo di rendimento
Un immobile in zona a traffico limitato, privo di ascensore o difficilmente raggiungibile può registrare performance inferiori rispetto a un appartamento semicentrale ben collegato e accessibile. La prossimità ai servizi e la facilità di accesso pesano quanto, se non addirittura di più, della collocazione geografica in senso stretto.
2. Accessibilità e infrastrutture
La vicinanza a svincoli autostradali, la disponibilità di parcheggio privato e il collegamento con i trasporti pubblici sono fattori determinanti nella scelta dell’ospite. L’accessibilità per persone con mobilità ridotta rappresenta inoltre un requisito sempre più ricercato e ancora scarsamente offerto sul mercato.
3. Vicinanza a poli strategici
Ospedali, università e grandi insediamenti produttivi generano flussi ricettivi costanti e meno stagionali rispetto al turismo tradizionale. Ad esempio, la domanda legata agli spostamenti per cure mediche specialistiche, particolarmente rilevante nei grandi centri ospedalieri del Nord, costituisce un segmento in crescita, con soggiorni mediamente più lunghi e prevedibili.
4. Distribuzione degli spazi e numero di posti letto
Le case in grado di ospitare gruppi numerosi operano in un segmento con offerta ridotta e domanda sostenuta. Un trilocale o quadrilocale con più bagni non compete direttamente con i monolocali del centro, piuttosto si posiziona su un mercato distinto, con tariffe medie più elevate e tassi di occupazione spesso superiori.
5. Stato e stile dell’immobile
Gli immobili troppo datati possono essere penalizzati, ma non sempre serve un restyling totale. In alcuni casi uno stile retrò o autentico, come pavimenti originali o dettagli architettonici d’epoca, possono diventare un elemento distintivo se valorizzato correttamente.
6. Elementi distintivi della struttura
Vista panoramica, affaccio su contesti di pregio, giardino privato o terrazza rappresentano caratteristiche capaci di spostare sensibilmente il posizionamento tariffario. In presenza di questi elementi, l’ospite non cerca semplicemente un alloggio, cerca un’esperienza specifica, per la quale è disposto a pagare di più.
7. Spazi esterni e politica pet-friendly
La domanda di immobili dotati di spazi esterni privati è in crescita costante. Inoltre, i proprietari che scelgono di accettare animali domestici accedono a un segmento di mercato con domanda elevata e disponibilità a corrispondere tariffe significativamente superiori alla media.
8. Servizi aggiuntivi
Per ville, casali e proprietà di dimensioni rilevanti, la presenza di una zona lavanderia interna riduce i costi operativi di gestione, in particolare quelli legati al ricambio della biancheria, con un impatto diretto sulla redditività netta dell’immobile.
9. Conformità urbanistica e normativa
Le difformità catastali non sanate, come modifiche d’uso, ampliamenti non dichiarati e locali non a norma, rappresentano un rischio legale e commerciale che preclude l’accesso regolare al mercato degli affitti brevi. Ecco perché la verifica della conformità urbanistica è un passaggio preliminare non negoziabile.
10. Regole condominiali
Non tutti gli affitti brevi sono uguali. La locazione per finalità turistiche, quando svolta senza servizi accessori e in forma non imprenditoriale, è normalmente considerata uso abitativo; per questo, in ambito condominiale, è generalmente assimilata alla locazione abitativa tradizionale e non può essere vietata da generiche clausole regolamentari sull’uso abitativo. Diverso il caso di B&B, affittacamere e case vacanze, che costituiscono attività ricettive disciplinate da normative specifiche che possono essere vietate dal regolamento condominiale. Una distinzione che può incidere sulla stessa possibilità di avviare l’attività.
Prima di iniziare, informarsi su nuove regole e aspetti fiscali
“Oltre alla valutazione dell’immobile, ci sono adempimenti amministrativi che stanno ridisegnando i confini del settore rendendolo totalmente tracciabile, come l’obbligo del CIN (Codice Identificativo Nazionale) ormai pienamente a regime”, osserva Gaia Troisi. “E poi c’è tutta la gestione operativa quotidiana, come il coordinamento delle pulizie, le manutenzioni e l’assistenza agli ospiti, tutti elementi che rendono gli affitti brevi un’attività che oggi richiede metodo e competenze specifiche”.