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Sublocazioni immobiliari: la risposta all’affitto non riscosso

Case in affitto affitti

Nell’ultimo anno i canoni di affitto non riscossi hanno generato un buco di 1,3 miliardi di euro. Diversi proprietari si dirigono verso le sublocazioni immobiliari

Il mattone, e nello specifico l’acquisire un immobile per metterlo a reddito, viene considerato da sempre l’investimento per eccellenza degli italiani. Nel nostro Paese infatti, secondo gli ultimi dati dell’Agenzia delle Entrate, sono circa 4,3 milioni i locatori, per un totale di 5,6 milioni di immobili concessi in affitto con regolare contratto. Secondo un’indagine del Corriere della Sera, 1 italiano su 5, se ne avesse le possibilità, investirebbe nel mattone, desiderio secondo solo al mettere qualche soldo da parte per eventuali bisogni o progetti futuri.

Però l’effetto dell’attuale pandemia non ha risparmiato neanche il settore immobiliare, impattando negativamente soprattutto sul mercato degli affitti. Tutto ciò nonostante il forte incremento di compravendite immobiliari rispetto al 2020, con oltre 700.000 transazioni (anno difficile a causa della pandemia) e l’introduzione dei bonus edilizi.

Tra ritardi e mancati pagamenti, i danni subiti dai locatori a causa dell’insolvenza degli affittuari sono ingenti. Secondo Emg Different i canoni non riscossi hanno generato un buco di 1,3 miliardi di euro. A questo si aggiungono i problemi relativi allo sfratto dell’inquilino in caso di morosità, provvedimenti tornati esecutivi con il nuovo anno, dopo il blocco previsto dal Decreto “Sostegni”, con la conseguente immediata esecuzione di circa 100mila sfratti. Problemi in termini di tempi, stimati tra gli otto e i dodici mesi nelle maggiori città italiane per ottenere la sentenza di sfratto, e di costi della gestione della casa che rimangono costanti, e che si aggirano intorno ai 942 al mese per un’abitazione di 100 metri quadri in un capoluogo di provincia, come riporta uno studio condotto da Facile.it e Mutui.it. A ciò si aggiungono le spese per il decreto ingiuntivo, lo sfratto esecutivo e la parcella dell’avvocato. In questo scenario, una rendita da locazione stabile, presuppone insidie e tante incertezze. Al punto che essere proprietario di un appartamento può sembrare più un problema che un vantaggio.

“Le attuali dinamiche di mercato, hanno fatto si che molti proprietari immobiliari, cercando soluzioni a queste problematiche, abbiano cominciato a conoscere la sublocazione immobiliare, strumento relativamente nuovo ed innovativo” – spiega Francesco Zeni, fondatore di ‘Stanza Semplice’, società che si occupa del recupero e rimessa in funzione di immobili da destinare agli studenti fuori sede attraverso la sublocazione immobiliare – Con la sublocazione, nel nostro caso, se l’immobile ha le caratteristiche che cerchiamo noi di Stanza Semplice, cioè almeno 2 camere da letto, oltre che cucina e soggiorno e la disponibilità a locare con contratto 4 + 4 ad un canone d’affitto proporzionato alla media di mercato, lo prendiamo in affitto e pagheremo al proprietario di casa il canone ogni mese, anche nei periodi in cui l’immobile è sfitto. Lo ristrutturiamo e lo arrediamo per renderlo adeguato, lo sublochiamo agli studenti universitari e lavoratori selezionati, e siamo noi ad occuparci di ogni aspetto, da quelli burocratici a quelli bancari. Inoltre, prevediamo una polizza assicurativa a copertura dei danni causati all’immobile dagli inquilini, e una fideiussione con escussione a prima richiesta a garanzia del canone di locazione.”

In questo modo, oltre a ottenere una rendita passiva, cioè una entrata che non richiede un lavoro costante, viene generato un ritorno sull’investimento di acquisto dell’immobile. Il proprietario di casa disporrà quindi di un asset di valore, dal quale, in qualsiasi momento, potrà monetizzare.

Continua Zeni – “Il nostro guadagno si genera rendendo efficiente l’immobile, ed offrendo servizi aggiuntivi per poter creare valore al consumatore finale. Servizi che vanno dal non chiedere depositi cauzionali, ad avere tutte le bollette già pagate nell’affitto. In più il controllo e l’assistenza, grazie alla presenza dei nostri Apartment Manager, fa in modo che anche i genitori dello studente possano stare tranquilli. Tali servizi ci permettono di avere un vantaggio competitivo rispetto all’offerta di privati e ci ha consentito nel 2021, di arrivare a gestire oltre 200 immobili in Italia. Tuttavia la sublocazione non è presente solo nelle soluzioni per studenti, società diverse si presentano sul mercato con offerte su misura di consumatori finali diversi.”

La sublocazione è una forma contrattuale prevista e regolamentata dall’articolo 1594 del Codice Civile Italiano: il conduttore, salvo patto contrario, ha la facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore. Trattandosi di cosa mobile, la sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi. La differenza tra sublocazione e cessione del contratto sta in ciò: nella prima il conduttore, pur diventando, a sua volta, locatore, rimane obbligato verso il locatore originario; nella seconda il cessionario subentra nella medesima posizione del cedente-locatario, che è estromesso dal contratto.

“Noi società che operiamo in sublocazione siamo tutti soggetti parte di quella che in gergo viene definita shared economy, ossia l’economia della condivisione: è una nuova modalità di mercato, dove non si ricerca più la proprietà del bene, ma se ne utilizza solo secondo il bisogno, condividendolo con altri, per renderlo più efficiente. Nel nostro caso la sublocazione immobiliare ci permette di porci come gestori e garanti dell’immobile in affitto, anche armonizzando una relazione spesso difficile fra gli studenti ed i proprietari, sollevando questi ultimi da innumerevoli problemi, non ultimo quello dei mancati incassi”.

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