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Economia Interna |

Domenica, 05 Febbraio 2012 13:03

Isabella Borghese

In regola, risparmiando. Anche il 70% con la cedolare secca sugli affitti

Affitti in nero. Passare “in chiaro” è possibile e anche riducendo l’importo.

Dal 7 aprile 2011 con l’approvazione di un decreto legislativo (23/2011 articolo 3 comma 8 e 9) la Cedolare secca sugli affitti ha stretto la mano a studenti, immigrati, lavoratori, precari: i contratti di locazione degli immobili a uso abitativo devono essere registrati entro trenta giorni. Questo consente la durata della locazione di quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, che sia volontaria o d’ufficio. Per il rinnovo, la disdetta alla prima scadenza contrattuale dev’essere motivata su intervento dell’articolo 2, comma 1, della legge 431 del 1998.

La registrazione del contratto prevede che inquilino e proprietario siano legati a un canone annuo di locazione fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, ma dal secondo anno faranno capo al 75% dell’aumento degli indici Istat dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai e degli impiegati. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti. Non vengono trascurati anche i casi in cui, però, nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo e il caso in cui sia stato registrato un contratto di comodato fittizio. Ma cosa è accaduto da aprile a oggi? Quanti contratti sono stati registrati? «Non abbiamo una statistica nazionale - dichiara Fabrizio Ragucci, dell’Unione Inquilini -, ma su Roma abbiamo un migliaio di consulenze, con regolarizzazione di circa 450 contratti. Gli inquilini risparmiano circa il 70% rispetto ai precedenti pagamenti in nero». L’esempio che presenta Ragucci è piuttosto chiaro: un inquilino senza contratto che paga mille euro al mese per un immobile la cui rendita catastale è pari a 300 euro, può ottenere un contratto di 8 anni a un canone di 75 euro al mese (ovvero 300 x 3 diviso 12 mensilità). Tutto ciò versando all’Agenzia delle entrate una cifra presumibilmente non superiore a poche centinaia di euro. Una vera operazione anti crisi. A tutela degli inquilini che ancora oggi si ritrovano a pagare affitti onerosi, l’Unione Inquilini non manca di presentare l’iter burocratico per poter arrivare alla registrazione del contratto.

A partire dalla necessaria verifica che non ci sia la registrazione dell’affitto presso l’Agenzia delle entrate occorre risalire ai dati catastali dell’immobile, fare il conteggio dell’imposta, compilare i relativi moduli, pagare in banca, depositare moduli presso l’Agenzia delle entrate e presentare al proprietario il nuovo pagamento. Le risposte sono incoraggianti.

Il confronto con gli avvocati che seguono le cause aggiunge curiosità rilevanti: di giurisprudenza ce n’è ancora poca, le prime ordinanze del tribunale di Roma accolgono in pieno la ricostruzione dell’Unione Inquilini nel senso che il contratto precedente la registrazione dell’inquilino, in mancanza di registrazione, è nullo e successivamente si applica il canone determinato tre volte la rendita catastale. Diversi giudici ritengono che la registrazione da parte dell’inquilino non sanerebbe un’eventuale morosità precedente alla registrazione al canone pattuito con il proprietario. Ma è un’interpretazione infondata poiché un articolo sancisce la nullità del contratto precedente non registrato.

Un esempio di regolarizzazione di contratto è dato dalla storia di un peruviano in possesso di un contratto di locazione scritto e firmato, ma non registrato. Pagava 875 euro mensili, con la registrazione l’inquilino da luglio ha iniziato a pagare 152 euro al mese»: una vera operazione a favore dei precari, degli immigrati, degli studenti e dei lavoratori. Non è possibile ancora una stima nazionale della registrazione dei contratti, ma intorno a metà gennaio anche nella provincia di Bergamo è partita la campagna “fuori dal nero” con una decina di inquilini “pronti” a registrare.

Ecco perché non piace ai locatori

«Abbiamo avuto registrazioni a luglio, ma i numeri più sostanziosi arrivano da settembre 2011». Un primo bilancio sull’emersione del “nero”, dopo l’introduzione della cedolare secca sugli affitti, lo fa Massimo Pasquini, segretario nazionale dell’Unione Inquilini. «Ci rendiamo conto - aggiunge - che i tempi sono lunghi. Accade che le persone siano scettiche per il timore di perdere la casa o di incorrere in scontri con i proprietari. Questo fenomeno sarà superato attraverso la conoscenza del decreto, il passaparola e il nostro impegno costante». Un po’ meno, invece, l’impegno dei proprietari di case concesse in locazione. «I proprietari tendono a voler mandare via gli inquilini, tuttavia con la registrazione dei contratti sono in qualche modo costretti ad aspettare la scadenza. Le reazioni vanno dal turpiloquio, al distacco delle utenze quando sono a nome del proprietario, al danneggiamento della caldaia e distacco della corrente, offerta di buonuscita. Al momento tuttavia, a Roma, non ci sono ordinanze favorevoli al proprietario». Ma la cedolare è una realtà. Alla quale occorre abituarsi e adeguarsi. «La buona informazione e la propaganda saranno la strada migliore da continuare a percorrere. Gli inquilini devono imparare a capire che attraverso la registrazione dei contratti avranno una liquidità disponibile. Permetterà loro una tranquillità economica che non era possibile avere con affitti in genere esosi».

Giulia paga 250 euro al mese. Ne spendeva 850

Giulia abita sulla Tiburtina, in un appartamento di circa 60 metri quadrati, da novembre 2009.

I primi due anni vive con un contratto di locazione non registrato di 18 mesi e paga 850 euro al mese.

Quando viene a conoscenza della Cedolare secca contatta l’Unione Inquilini. Arriva dall’avvocato Rosa che si impegna. La registrazione del contratto prevede che l’affitto di Giulia passi a 250 euro.

Ben 600 euro in meno rispetto al pagamento in nero. Il proprietario reagisce malamente: fa scrivere a Giulia dal suo avvocato dichiarando efficace il precedente contratto firmato ma non registrato.

E dichiarando che l’inquilina non pagava tutte le spese condominiali.

Dichiarazione falsa e presto smentita dai bonifici che Giulia eseguiva. La prima lettera dell’avvocato della controparte dunque non ha avuto risultati a favore del proprietario, anche perché la registrazione del contratto ha annullato quello precedente. Giulia si è trovata costretta a cambiare la serratura della porta di casa. Attualmente paga 250 euro al mese, da circa due.

Qualcuno ha provato ad accusarla di essere stata complice del proprietario, scorretta come lui, nell’aver accettato un canone di locazione così alto: ma è forse possibile vivere a Roma pagando affitti equi e ragionevoli?